国务院通报表扬的PPP模式运作典型——华夏幸福PPP模式解析
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发布时间:2017-05-02 11:14    作者:     浏览次数:     【字体:

一、华夏幸福PPP模式的背景介绍

华夏幸福基业股份有限公司(股票代码:600340,以下简称“华夏幸福”)创立于1998年,起初从事河北省内城市住宅的开发,2002年开始运营固安工业园区后,逐渐向工业园区运营开发商转型,目前已形成“园区+地产”的独特运营模式,是中国领先的产业新城、开发区投资运营商。华夏幸福以产业新城为核心产品,通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式,在土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业招商服务、城市运营维护等方面,与地方政府全面合作,进行区域整体开发运营,而不是单体项目的投资建设,从而实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障,创造出“1+1>2”的效果。
    2015年7月,华夏幸福与固安县政府共同探索的PPP模式,作为创造性典型经验,被国务院办公厅通报表扬,固安县工业园区作为唯一的新型城镇化项目,入选国家发改委PPP示范项目。2016年10月,华夏幸福固安高新区和溧水区产业新城项目双双入选第三批政府和社会资本合作示范项目名单,再获国家认可。
    二、华夏幸福PPP模式的运作方式

华夏幸福“园区孵化+房地产开发”的模式是目前政企合作中发展最成熟、具备实质盈利能力和扩张性的PPP模式。此模式核心之一是与政府签约排他性协议,垄断片区一级开发,进行土地整理与配套设施建设;二是代政府招商引资发展产业,并为园区提供服务;三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地;四是通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收;五是政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本。
    与传统的园区开发不同,此模式中园区基本属于地方政府而不是华夏幸福,华夏幸福仅持有部分产业与配套用地,用于园区形象展示、公共功能配套建设等。华夏幸福同政府签订排他性“园区孵化”托管分成协议,将“提供全面的产业招商服务”作为价值点,在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作,帮助地方政府落定产业招商,促进区域发展。“园区孵化”模式一方面可以在政府前期零投入的情况下,顺利实现园区的正常开业和运作,切合地方政府的诉求。另一方面,开发商省去园区土地购置成本,前期投入资金主要集中在园区基建和土地整理方面,成本较低且非常固定。两项结合的最大效应是短期内实现园区快速建设,给开发商和地方经济带来双赢结果。

三、华夏幸福PPP模式的盈利模式

华夏幸福通常以产业园区的开发为先导,为园区制定精准的产业发展规划,提供专业的产业招商服务,并推动土地增值。随着园区的逐步成熟,入园企业数量及投资额将不断增多,当地政府的财政收入不断增加,土地价值也不断提升。华夏幸福则获得垫付园区前期开发建设费用的利息收入(通常为10-15%),一定比例的招商引资产业服务收入(通常为入园企业落地投资额的45%),而最关键的是通过开发低价取得的园区配套住宅用地(通常为园区总体面积的30%)和园区周边地区优势地段的土地获取丰厚利润。2011年10月-13年8月,华夏幸福的平均拿地成本分别是万科、保利、金地、招商的35%、33%、29%、25%。

四、华夏幸福PPP模式的成功案例

1.案例一:河北省廊坊市固安县工业园区新型城镇化项目

固安县地处天安门正南50公里,与北京大兴区隔永定河相望,天然具有地缘优势。但是在2002年,固安县只是一个典型的农业县,钓具、肠衣、滤芯、塑料是支撑县域工业的“四大金刚”,全县年财政收入不足亿元,在河北省135个县中几乎垫底。

2002年6月,固安县政府与华夏幸福签订排他性特许经营协议,采购华夏幸福工业园区设计、投资、建设、运营一体化服务,正式确立了政府和社会资本(PPP)合作模式。但是2004年左右,国家对全国园区进行大力整顿,因此固安工业园真正发展时间是2006年。当年3月,河北省政府批准廊坊开发区固安园区升级成为省级开发区,并改名为固安工业园区。4月,华夏幸福、固安工业园区管委会签署《河北固安工业园区基础设施委托开发协议》、《河北固安工业园区综合服务协议》及其他委托开发协议,委托期限50年。创新的园区开发模式为固安工业园注入新活力,此后园区发展迅速。

传统产业新城建成后达不到预期效果、甚至无法正常运营的非常多,而固安工业园之所以能够成功,并屡被提及与借鉴,关键是在运营方面对政府和企业分工的精准拿捏、在招商方面脱离传统全类型招商的专业化要求。
   (1)专业人做专业事

固安县与华夏幸福均意识到了固安的地缘优势,意图通过产业升级带动高端产业入驻,用产城充分融合的方式打造一座幸福城市。园区建设初期,华夏幸福邀请来自9个国家和地区,40余位城市战略、产业研究及空间规划方面的大师,以“建设产业新城”为目标,勾勒园区未来发展图景。同时,华夏幸福组建起由产业研究院、策划推广部、招商部等组成、位于北京CBD核心地带、规模达800多人的专业招商团队,并在美国、以色列、德国等地建起高科技孵化器,形成完整的“孵化器—加速器—专业园区—产业新城”高新技术创新应用链条,先后引进和形成了中国航天科技集团航天产业园、清华大学重大科技项目中试孵化基地、肽谷生物医药产业园等战略新兴产业集群,搭建起海外高科技项目进入固安的“绿色通道”。

截至2015年6月底,华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业约440家,包括德益阳光生物技术等生物医药类科技研发机构与企业,以航天科技集团、航天科工集团为核心的航天企业,以京东方为主导的新一代信息技术企业,实现项目签约投资额近千亿元。如今,固安县已经成为集聚生物医药、电子信息、先进制造、电商物流、现代服务等五大新兴产业集群的产业新城。
    (2)分工明确实现1+1>2

PPP模式的主体为政府与企业,如何界定两者的作用与分工,能否让企业来主导市场作用,能否够发挥充分政府行政作用,是PPP模式能否成功的重要决定因素。

在固安工业园的模式中,设立三浦威特园区建设发展有限公司作为双方合作的项目公司,华夏幸福公司向项目公司投入注册资本金与项目开发资金。项目公司作为投资及开发主体,负责固安工业园区的设计、投资、建设、运营、维护一体化市场运作,着力打造区域品牌;同时,园区中成立管委会,作为县政府派出机构,履行政府职能,为园区建设提供全方位服务和管理,负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持以及基础设施及公共服务价格和质量的监管等,以保证公共利益最大化。

在这种“政府主导、企业运作”运营模式下,开发区管理体系运转效率非常高。新企业入园通常一周内可以办完全部行政手续,园区企业遇到行政问题时,很快会有专业的服务人员来对接,并迅速解决问题。而华夏幸福采用市场化运营,累计在固安工业园区投入超过160亿元进行开发和建设,其中基础设施和公共服务设施投资占到近40%。固安产业新城不仅实现了园区路、水、电、气、讯等“十通一平”,累计建设面积20平方公里,道路通车里程125公里,共开发配套项目400万平方米,还建成了公园、绿地、广场、规划展馆、教育、医疗、文体等一批高端公共服务配套设施和水系生态景观,构建了以城市客厅、大湖商业区、中央大道金融街区等为主体的“智能城市”核心区,重大产业项目承载力全面提升,固安县也成为京南地区基础条件最为优越的投资宝地。
   (3)创新模式实现双赢

从2002年合作至今,固安工业园区已成为河北全省发展速度最快的省级开发区,地方和公司获得双赢。
    2005年,固安工业园区管委会的财政收入盈余只有220万元,2009年增长至7亿元,2014年则完成固定资产投资149.6亿元,实现工业总产值224.5亿元,完成财政收入23.3亿元。同时,工业园区带动整个固安县实现了巨大发展,2014年,固安县成功跻身“2014中国县域成长竞争力排行榜”50强,位列“中国十佳开发竞争力县”第2位。截至2015年底,固安全县地区生产总值达177亿元,年增速17.1%;财政收入完成55.9亿元,增长39.3%,经济总量跃居全省第三名。而在经历了最初的角色转变阵痛期后,固安县政府也在服务园区的过程中开阔了视野,政府角色快速向服务型政府转变,以往拖沓、推诿扯皮的现象逐渐消失,部门协作意识、服务意识逐步加强。2014年,固安县民生领域支出达到26.1亿元,占公共财政预算支出的84.8%。

固安工业园的PPP模式让政府角色悄然转变,企业也在此过程中完成了堪称华丽的增长。2005年,固安工业园区支付给华夏幸福的金额为696.4万元,而到2009年已经增加至5.64亿元,2010年更是达到6.35亿元。此外,固安工业园区委托面积共60平方公里,其中住宅用地为30%,华夏幸福在合作协议签订时即以低成本锁定住宅储备土地18平方公里。由于地价极低,公司产品在市场上极具竞争力。2010年,公司仅4个孔雀城住宅项目的销售额就超百亿,2011年地产回款额达到128亿元,2013年更是一跃成为中国房地产前20强企业。成立于1998年的华夏幸福在18年的发展过程中,依靠PPP模式打造固安工业园,将固安工业园复制全国,由此缔造了一个资产规模过千亿的产业新城运营商帝国。

2.案例二:江苏省南京市溧水区产业新城项目

溧水产业新城是溧水经济开发区与华夏幸福按照PPP模式,进行联动合作的区域整体开发建设运营项目,合作总面积为10平方公里,合作期限20年。溧水区负责严格把关项目的产业导向、投资强度、产出质量等指标,华夏幸福则主导合作区域的全面开发建设经营,以期达成“推动产业落地、促进区域经济、助力区域发展”的核心目标,将其联合划定区域建设成为“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产城融合示范区。  
    该项目覆盖了产业新城规划、开发、建设及运营的全生命周期,其主要模式是“设计—建设—融资—运营—移交”。具体操作流程是,双方先期签订PPP合作协议,按约定成立项目公司,项目公司通过为政府规划部门提供规划咨询服务参与产业新城的设计工作,即提供“设计”服务。规划获批后,项目公司在溧水区可开发区域内整理土地,建设道路、供水厂、燃气站、污水处理厂、学校、医院等基础和公共设施,提供“建设”服务。同时,为筹集开发建设所需的大量资金,项目公司在开发的全生命周期内负责进行“融资”,以保障项目建设和运营资金的供给。产业新城建设初步完成后,项目公司将开展园区品牌建设、企业招商和产业运营服务,吸引与园区产业规划相符的企业落户园区投资,为其提供行政审批协助、园区管理、企业融资、人才引入等多类型服务,同时,为保障园区正常运转和公共服务的供给,项目公司负责运营园区建成的各类基础设施和公共设施,为入园企业和园区居民提供各类公共服务,这两部分服务共同构成园区“运营”服务。协议到期后,项目公司将产业新城的各类设施移交给当地政府,也不再提供产业运营服务,即完成“移交”流程。

从2016年3月正式签约以来,溧水产业新城PPP项目共启动建设事项10余项,总投资额超过9亿元。截至2016年底,已洽谈和签约高端产业项目20余个,累计完成10余个大型项目进驻,实现签约投资额超过37亿元。

3.案例三:河北省廊坊市大厂县华夏幸福大厂影视小镇项目

2017年初,华夏幸福大厂影视小镇荣获“2016中国最具文化价值特色小镇”,并位居榜首。

经济新常态下,“特色小镇”已然成为破解城乡二元结构问题的“钥匙”,也将成为引领新型城镇化的“特色担当”。2016年7月,国家发改委、住建部、财政部联合发布《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提到,到2020年,争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。

借助政策利好,以及文创行业蓬勃发展、京津冀一体化协同越发明显的趋势,华夏幸福在大厂产业新城北部,以“中国专业化影视第一镇”为定位,以“人才孵化+产业基地”双轮驱动为发展战略,精心打造了大厂影视特色小镇,并专门设计了覆盖“人才孵化、创意孵化、前期拍摄、后期制作、宣发交易”的全产业链。凭借良好的产业基础,当地政府为企业提供全方位政策扶持,包括投资政策、人才政策、金融政策、上市补贴、文创特殊贡献等全方位服务。2016年9月,河北省新闻出版广电局北三县办事处在影视小镇设立,为企业项目审批搭建绿色通道,提供一站式的服务窗口。

支柱产业发展是大厂影视小镇的最大亮点。截至2016年底,大厂影视小镇已完成签约入驻企业五十余家,签约项目投资额近100亿元,形成影视科技文化等产业集群,覆盖影视文化产业的全产业链。大厂影视小镇已经成为京东文创走廊的新坐标,并逐步建成国家级影视孵化摇篮与全球影视创新实践区。


附:
                                 推广PPP模式的典型代表——华夏幸福

在全球经济弱周期背景下,华夏幸福牢牢把握京津冀协同发展和PPP模式大力推广的重大发展机遇,不断通过业务结构优化,实现了各项业绩的持续增长。2017年3月29日出炉的年度报告显示:华夏幸福2016年营业收入538.2亿元,同比增长40.4%;归属于母公司净利润64.9亿元,同比增长35.2%,增速高居行业前列。

先行布局,PPP模式成功复制

将国家发展大趋势、政策利好和独特的产业新城PPP模式创新性结合,使华夏幸福在净利增速上高歌猛进。

2015年5月,国务院办公厅发布相关通知,指明政府和社会资本合作(PPP)模式是公共服务供给机制的重大创新。随之,PPP模式在中国范围内被广泛认可。

华夏幸福作为PPP模式的探索者,早在2002年就与固安县政府签订协议,正式确立以政府和社会资本(PPP)合作模式打造固安产业新城。与其他PPP模式最大的不同,华夏幸福产业新城PPP模式主要是整体开发运营,超越单体项目进行综合开发建设,大幅度减少政府对资源的直接配置和对资源要素的价格干预。

华夏幸福与固安县政府共同探索的PPP模式,作为创造性典型经验,被国务院办公厅通报表扬,并入选国家发改委PPP示范项目。2016年10月11日,公司中标的固安高新区综合开发项目和南京溧水产业新城项目作为城镇综合开发类项目双双入选国家第三批PPP示范项目名单,再一次彰显了华夏幸福PPP模式的操盘能力。

先行布局,使得华夏幸福在PPP模式的实践中积累了丰富的经验,并得到成功复制。数据显示,2016年公司经营活动净现金流为77.63亿元,较上年同期现金净流量74.50亿元增长4.21个百分点。固安、大厂等成熟园区持续贡献稳定净现金流,部分二、三梯队园区开始贡献现金回款,公司模式优势逐渐显现,可持续发展能力和可复制性得到良好印证。

夯实动力,产业园区加速增长

据报告显示:2016年,华夏幸福通过不断调整业务结构,主营业务中产业园区业务实现收入172.9亿元,同比大幅增长76.9%,利润约占公司利润65.6%。这样的“幸福指数”,进一步彰显公司产业发展能力的领先优势和产业新城模式的强劲动力,公司战略前瞻性和模式优越性得到充分验证。

截至报告期末,公司已签署正式合作协议的产业新城项目超过30个,包括备忘录在内的产业新城项目超过50个。公司进一步巩固环北京及京津冀区域优势,同时加快长江经济带的布局速度,首次开拓珠三角等其他重点区域,报告期内所拓展国内项目位于北京、上海、南京、合肥、武汉、成都、重庆、深圳、广州等重点城市或其周边。

华夏幸福深挖产业护城河,利用战略投资与合作大大提升产业发展能力。2016年,公司投资控股珠三角区域的产业招商和产业促进专家伙伴房地产经纪有限公司并与其在能力、产业、载体和品牌的协同方面展开深度合作;战略投资深圳市城市空间规划建筑设计公司,强化在城市规划编制以及落地管理方面的综合能力;与全球领先的选址咨询和招商引资顾问美国康威国际达成战略伙伴关系,嫁接和聚拢国际优势产业资源,提升产业发展服务能力,尤其是国际招商能力。2016年6月,公司首座国际产业新城正式落地印度尼西亚,随后半年内又完成印度、越南、埃及等“一带一路”沿线重要国家的产业新城布局,国际化战略再获突破。目前已进入全球5个城市,其中,印度尼西亚项目已正式开工。

作为国内领先的产业新城运营商,华夏幸福坚定不移地坚持产业新城模式,顺应国家特色小镇战略,不断创新丰富产品线。2016年11月4日,南京溧水空港会展小镇签约,华夏幸福正式提出打造全球产业小镇引领者的创新战略,开始布局城市化“产业新城+产业小镇”双产品线。  特色小镇,核心在产业。公司将坚持“每一个产业小镇,都有一个特色产业”的开发建设模式,围绕一个主导产业,充分研究区域产业基础,全链条促进小镇的特色产业发展。据公开资料显示,华夏幸福整体运营的香河机器人小镇、霸州足球小镇、永清幸福创新小镇、任丘中医文化小镇、任丘白洋淀水乡风情小镇已成功入选河北省首批特色小镇培育名单。

此间,有分析师认为,华夏幸福在过往产业新城中具备明显优势和产业经验,一旦顺利切入产业小镇建设,必将增强公司业务发展规模、品牌市场影响力以及业务产业链布局。

拓宽领域,融资成本持续降低可期

2017年3月,“固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划”获准发行完毕,成为国内首批获准发行的PPP项目资产支持专项计划,也是国家发改委和中国证监会首批推荐项目中唯一园区PPP项目的资产证券化产品。

随着成功发行规模7.06亿元的中国境内首单园区PPP项目资产证券化,华夏幸福的融资领域再次拓宽。

2016年,华夏幸福充分利用资本市场直接融资工具,降低融资成本,本期融资成本较上年同期下降14%(由上年7.92%降到6.97%)。其中,成功发行9笔公司债,总额达225亿元,成功发行物业ABS现金收益权23亿元(共6笔)。

截至2016年12月末,公司预收款项余额约1025亿元,同比增长52.5%,预计将在未来3年内逐步结转为公司的营业收入与利润,基本锁定了公司未来3年持续高增长的经营业绩。

有业内人士指出,随着其重点区域战略布局逐步完善,入园企业创新优化以及产业新城生态圈的构建,一系列协同效应被迅速放大,其产业新城平台和模式的潜力不断释放,将加快兑现公司在各层级的价值。

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